Houseco

Dlaczego Flawiusz Sulipcjusz nie został cesarzem, czyli słów kilka o sztuce negocjacji i ratach prywatnych Co łączy Mozarta z bezgłowym strusiem? Miasto Franza Josefa i innych amatorów groteskowych bokobrodów. Cofnijmy się jednak do roku 180 n.e. Cesarz i filozof Marek Aureliusz dokonuje żywota w obozie wojskowym na terenie współczesnego Wiednia. Swoją wersję tego wydarzenia dał światu Ridley Scott w Gladiatorze. Na scenę wkracza syn antycznego polityka i myśliciela, Kommodus. Jegomość ów nie idzie w ślady ojca, co nie jest zjawiskiem rzadkim.

 

Za ulubioną rozrywkę wybiera zabawę w gladiatora. Szczególnie wysoko ceni sobie dekapitację strusi przy użyciu łuku i specjalnych strzał. Ku uciesze

gawiedzi jego bezgłowe ofiary przez kilka chwil po egzekucji nie zaprzestają biegu. O ironio, nie mogą również schować głowy w piasek. Ich oprawca

zostaje uduszony we śnie w ostatni dzień roku 192. Jego następca, niejaki Pertinaks, dotrwa do 28 marca kolejnego roku. Zauważmy na marginesie, jak

blado na tym tle wypada współczesna polityka. 28 marca 193 roku okazuje się dniem bardzo pouczającym z perspektywy sztuki negocjacji, która

doprowadza naszą opowieść do jej głównej bohaterki, raty prywatnej. Faktyczna władza nad stolicą imperium spoczywała w rękach pretorian, z

którymi to mężami należało podjąć pertraktacje w sprawie przejęcia schedy po Pertinaksie. Oto więc na scenie pojawia się Flawiusz Sulpicjan oraz Dydiusz

Julian. Pierwszy jest teściem Pertinaksa, drugi zamożnym senatorem. Sulpicjan przybywa wczesinej i udaje mu się dostać za mury koszar, co

ułatwia mu negocjacje. Jego konkurent początkowo wykrzykuje swoją ofertę zza murów, po pewnym czasie zostaje na nie wciągnięty przy pomocy liny.

Przyznajmy, że powaga miesza się tu z komizmem na który niekiedy trzeba się porwać, aby osiągnąć cele. Początkowa przewaga Sulpicjana zaczyna

 

topnieć zarówno za sprawą wyższej oferty pieniężnej złożonej przez kucającego na murze Dydiusza, jak i narastających obaw pretorian o zemstę

za zabitego zięcia. Cesarzem zostaje Dydiusz, co swoim autorytetem przypieczętowuje senat. Każda ze stron pamiętnych wydarzeń miała swoje

obawy, cele długofalowe oraz wychodzące naprzeciw im argumenty. Senat zaś spełnił w tym osobliwym akcie negocjacji (i korupcji politycznej) rolę

notariusza. Czym zatem są raty prywatne i jak mają się do naszej anegdotycznej historii? Z punktu widzenia ich usytuowania pośród mechanizmów finansowych rynku nieruchomości stanowią one alternatywny wobec kredytów hipotecznych sposób finansowania zakupu nieruchomości. Ich pierwowzoru należy szukać za oceanem w tzw. vendor take back mortgage, co oznacza udzielenie kredytu hipotecznego przez sprzedawcę nieruchomości. Nabywca

spłaca nieruchomość stronie sprzedającej w ratach. Raty te nazywane są również notarialnymi. Wynika to z prawnego wymogu, aby umowy kupna –

sprzedaży nieruchomości były umowami notarialnymi. Istotą rat prywatnych jest wykluczenie banku jako jednej ze stron transakcji. Z tego względu

stanowią one potencjalny ratunek dla kupujących, którzy nie dysponują odpowiednią gotówką, a także nie posiadają zdolności kredytowej.

Mechanizm ten nie jest jak dotąd popularnym rozwiązaniem w Polsce. Tym niemniej, stały wzrost cen nieruchomości, niepewność związana ze stopami

procentowymi oraz programy rządowe, które dla większości potencjalnych kupujących mogą stanowić czynnik utrudniający otrzymanie kredytu lub

zgromadzenie wystarczającego kapitału pozwala domniemywać, że ta forma finansowania zakupu nieruchomości również nad Wisłą znajdzie swoją niszę.

Historia sukcesu negocjacyjnego Dydiusza służy podkreśleniu kluczowego i – na dobrą sprawę oczywistego – faktu dla rat prywatnych. Jest nim takie

skonstruowanie umowy kupna – sprzedaży, które w możliwie optymalny sposób zabezpieczy interesy obu stron. Tak jak pretorianie nie odważyli się na

wybór Sulpicjana ze względu na obawę przed konsekwencjami wyniesienia do władzy teścia zamordowanego cesarza, tak sprzedający nie może

pozwolić sobie na nonszalancję przy ustalaniu zasad przeniesienia własności. Nabywca z kolei musi zadbać o to, aby warunki były dla niego do

 

udźwignięcia – Dydiusz nie tylko zapłacił odpowiednią dla obu stron kwotę, ale również zagwarantował pretorianom pozostające w jego zasięgu raty w

postaci bezpieczeństwa i szeregu potencjalnych przywilejów.